---
title: Mehrfamilienhaus mit Sanierungsstau verkaufen | Augsburg
url: https://reingruber-immobilien.de/ratgeber/mehrfamilienhaus-mit-sanierungsstau-verkaufen/
autor: Daniel Reingruber
stand: 2026-10-25
---

# Mehrfamilienhaus mit Sanierungsstau verkaufen – unrenoviert und ohne Vorleistung

Von [Daniel Reingruber](https://reingruber-immobilien.de/ueber-mich/), Immobilieninvestor aus Augsburg · Stand: Oktober 2026

Kurz gesagt

Sie müssen vor dem Verkauf nicht sanieren. Ein Käufer schätzt den Investitionsbedarf und berücksichtigt ihn im Preis. Die Nachrüstpflichten nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (seit 29. Juli 2026) treffen den neuen Eigentümer.

Viele Mehrfamilienhäuser in und um Augsburg stammen aus den 1950er bis 1980er Jahren. Sie wurden über Jahrzehnte gut vermietet, aber nicht immer modernisiert. Irgendwann stehen große Posten an: Heizung, Dach, Fassade, Fenster, Elektrik. Für viele Eigentümer ist das der Moment, über einen Verkauf nachzudenken.

## Muss ich vor dem Verkauf sanieren?

Nein. Und in den meisten Fällen lohnt es sich auch nicht. Eine Sanierung kurz vor dem Verkauf bedeutet für Sie Kapitaleinsatz, Handwerkersuche, Ärger mit Mietern und das Risiko von Mehrkosten. Ein Käufer, der langfristig plant, möchte die Maßnahmen ohnehin nach seinen eigenen Vorstellungen umsetzen – und kann sie oft günstiger und steuerlich sinnvoller durchführen.

## Wie fließt der Sanierungsstau in den Preis ein?

Der Käufer schätzt die notwendigen Maßnahmen und zieht sie vom rechnerischen Wert ab. Entscheidend ist, dass diese Schätzung nachvollziehbar ist. Lassen Sie sich erklären, welche Positionen angesetzt werden. Bei einem Direktkäufer bekommen Sie diese Aufstellung offen auf den Tisch.

## Gesetzliche Pflichten nach dem Eigentümerwechsel

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); es hat das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst. Auch danach knüpfen an einen Eigentümerwechsel Nachrüstpflichten, die der **neue Eigentümer** in der Regel innerhalb von zwei Jahren erfüllen muss: vor allem die Dämmung der obersten Geschossdecke, sofern sie den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt, und die Dämmung zugänglicher, ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Die frühere Pflicht, Heizkessel allein wegen ihres Alters auszutauschen, und die einheitliche 65-Prozent-Regel für erneuerbare Heizungen sind entfallen.

Für Sie als Verkäufer heißt das: Diese Pflichten treffen den Käufer. Ein erfahrener Käufer kennt sie und rechnet sie ein. Im Einzelfall – etwa bei Denkmalschutz – gelten Ausnahmen; ein Energieberater kann das klären.

Unabhängig vom Zustand müssen Sie als Verkäufer einen gültigen **Energieausweis** vorlegen, spätestens bei der Besichtigung. Fehlt er, lässt er sich kurzfristig erstellen.

## Typische Fälle, in denen ein Direktverkauf hilft

- Die Heizung ist am Ende ihrer Lebensdauer, die Entscheidung über das neue System steht an.

- Mehrere Wohnungen stehen leer, weil sie vor der Neuvermietung renoviert werden müssten.

- Das Dach oder die Fassade braucht eine größere Maßnahme.

- Sie möchten sich als Eigentümer nicht mehr um Handwerker, Mieterwechsel und Instandhaltung kümmern.

- Das Haus soll aufgeteilt oder geerbt werden und niemand will die Sanierung stemmen.

## Was Sie vorbereiten sollten

Je klarer die Lage, desto geringer der Sicherheitsabschlag. Hilfreich sind:

- Baujahr der Heizung und Wartungsprotokolle

- Rechnungen über durchgeführte Maßnahmen (Fenster, Dach, Leitungen)

- Bekannte Schäden – offen benannt. Verschwiegene Mängel können später teuer werden.

- Aktuelle Mietaufstellung inklusive leerstehender Einheiten

Ich kaufe Häuser ausdrücklich auch mit Sanierungsbedarf. Sie müssen nichts vorbereiten oder renovieren – ein offenes Gespräch über den Zustand genügt.

## Sie denken über einen Verkauf nach?

Ich kaufe Mehrfamilienhäuser mit 3 bis 20 Einheiten in Augsburg und 50 km Umkreis – direkt und ohne Provision. Ein Gespräch ist unverbindlich.

[Objekt vertraulich anbieten](https://reingruber-immobilien.de/kontakt/)

## Weiterlesen

- [Mehrfamilienhaus verkaufen ohne Makler: So funktioniert der Direktverkauf an einen Investor](https://reingruber-immobilien.de/ratgeber/mehrfamilienhaus-verkaufen-ohne-makler/)
- [Was ist mein Mehrfamilienhaus wert? Der Ertragswert einfach erklärt](https://reingruber-immobilien.de/ratgeber/was-ist-mein-mehrfamilienhaus-wert/)
- [Mehrfamilienhaus geerbt: Verkauf durch die Erbengemeinschaft](https://reingruber-immobilien.de/ratgeber/mehrfamilienhaus-geerbt-erbengemeinschaft-verkaufen/)
- [Mehrfamilienhaus verkaufen in Augsburg und Umgebung](https://reingruber-immobilien.de/mehrfamilienhaus-verkaufen-augsburg/)
- [Mein Ankaufsprofil](https://reingruber-immobilien.de/ankaufsprofil/)

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

### Sie überlegen, Ihr Mehrfamilienhaus zu verkaufen?

Ich kaufe selbst – in Augsburg und 50 km Umkreis, 3 bis 20 Einheiten, ohne Provision.

[Objekt vertraulich anbieten](https://reingruber-immobilien.de/kontakt/)
oder direkt: [0151 26 06 93 00](tel:+4915126069300)