--- title: Mehrfamilienhaus ohne Makler verkaufen: Direktverkauf url: https://reingruber-immobilien.de/ratgeber/mehrfamilienhaus-verkaufen-ohne-makler/ autor: Daniel Reingruber stand: 2026-10-25 --- # Mehrfamilienhaus verkaufen ohne Makler: So funktioniert der Direktverkauf an einen Investor Von [Daniel Reingruber](https://reingruber-immobilien.de/ueber-mich/), Immobilieninvestor aus Augsburg · Stand: Oktober 2026 Kurz gesagt Beim Direktverkauf verkaufen Sie Ihr Mehrfamilienhaus ohne Inserat und ohne Provision an einen Käufer, der selbst kauft und hält. Das bringt Diskretion, wenige Termine und einen planbaren Notartermin. Bestehende Mietverträge gehen nach § 566 BGB automatisch auf den Käufer über. Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, denkt zuerst an einen Makler: Exposé, Inserat auf den Portalen, Besichtigungen, Verhandlungen. Das ist ein Weg. Viele Eigentümer wünschen sich aber etwas anderes: dass nicht die halbe Stadt und nicht die eigenen Mieter vom Verkauf erfahren, dass keine Fremden durchs Haus geführt werden und dass am Ende ein fester Notartermin steht. Genau dafür gibt es den Direktverkauf an einen Investor. ## Was bedeutet Direktverkauf? Beim Direktverkauf verhandeln Sie unmittelbar mit dem Käufer, der das Haus selbst erwirbt und im eigenen Bestand hält. Es gibt keinen Vermittler dazwischen, kein öffentliches Inserat und keine Bieterrunde. Sie sprechen mit einer Person, die entscheidet. ## Die Vorteile im Überblick - **Diskretion:** Ihr Haus taucht nicht auf Immobilienportalen auf. Mieter, Nachbarn und Bekannte erfahren erst davon, wenn Sie es möchten – in der Regel nach dem Notartermin. - **Keine Provision:** Weder Sie noch der Käufer zahlen eine Maklerprovision. Was der Käufer nicht an Nebenkosten ausgibt, kann er in den Kaufpreis einrechnen. - **Weniger Aufwand:** Statt vieler Besichtigungen genügt meist ein Termin vor Ort. Ihre Mieter werden kaum gestört. - **Planbarkeit:** Sie wissen früh, wer kauft, zu welchem Preis und wann der Notartermin ist. - **Zustand egal:** Ein Investor kauft das Haus so, wie es ist. Sie müssen vorher nicht renovieren oder entrümpeln. ## Und die Grenzen? Ehrlich gesagt: Eine breite öffentliche Vermarktung kann bei sehr gefragten Objekten mehr Interessenten erreichen. Dafür nehmen Sie längere Laufzeiten, viele Termine und die Unsicherheit in Kauf, ob ein Interessent die Finanzierung am Ende wirklich zusammenbekommt. Ob der Direktverkauf für Sie der bessere Weg ist, hängt davon ab, was Ihnen wichtiger ist: der letzte mögliche Euro um jeden Preis – oder ein fairer Preis mit Ruhe, Diskretion und Sicherheit. **Mein Tipp:** Lassen Sie sich ein konkretes Angebot machen. Ein Angebot kostet Sie nichts und verpflichtet Sie zu nichts. Danach können Sie in Ruhe vergleichen. ## So läuft der Direktverkauf ab - **Erstes Gespräch:** Sie nennen die Eckdaten – Lage, Anzahl der Einheiten, Mieteinnahmen, Besonderheiten. Das geht telefonisch in 15 Minuten. - **Unterlagen:** Mietaufstellung, Energieausweis, Grundbuchauszug, Pläne und Wohnflächen. Was fehlt, besorgt der Käufer auf Wunsch mit Ihrer Vollmacht selbst. - **Besichtigung:** Ein Termin vor Ort, auf Wunsch ohne Begehung der vermieteten Wohnungen. - **Angebot:** Sie erhalten ein schriftliches Kaufpreisangebot mit Zeitplan. - **Notar:** Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf, Sie prüfen ihn in Ruhe, dann folgt die Beurkundung. Der Kaufpreis wird fällig, sobald die üblichen Voraussetzungen erfüllt sind – etwa die Eintragung der Auflassungsvormerkung. ## Was passiert mit den Mietern? Nichts Nachteiliges. Nach § 566 BGB gilt „Kauf bricht nicht Miete“: Der Käufer tritt in alle bestehenden Mietverträge ein. Ihre Mieter behalten ihre Verträge, Kautionen werden übergeben, und die Nebenkostenabrechnung für das laufende Jahr wird im Kaufvertrag sauber geregelt. Ein Vorkaufsrecht der Mieter besteht beim Verkauf des ganzen Hauses grundsätzlich nicht – es greift nur, wenn Wohnungen in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurden. ## Welche Kosten fallen für Sie als Verkäufer an? Beim Direktverkauf in der Regel kaum welche. Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer (in Bayern 3,5 %) trägt üblicherweise der Käufer. Bei Ihnen können Kosten für die Löschung alter Grundschulden und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank anfallen. Denken Sie außerdem an die Steuer: Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Bei mehreren Verkäufen in kurzer Zeit kann zudem ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen. Sprechen Sie das vorab mit Ihrem Steuerberater ab. ## Woran erkennen Sie einen seriösen Direktkäufer? - Er kauft **selbst** und sagt klar, wer im Kaufvertrag steht. - Er nennt Ihnen sein **Ankaufsprofil** und sagt früh, wenn Ihr Haus nicht passt. - Er verlangt **keine Gebühren** und keine Exklusivvereinbarung. - Er macht ein **schriftliches Angebot** und kann die Finanzierung belegen. - Er lässt Ihnen Zeit, den Vertragsentwurf mit Ihrem Steuerberater oder Anwalt zu prüfen. ## Sie denken über einen Verkauf nach? Ich kaufe Mehrfamilienhäuser mit 3 bis 20 Einheiten in Augsburg und 50 km Umkreis – direkt und ohne Provision. Ein Gespräch ist unverbindlich. [Objekt vertraulich anbieten](https://reingruber-immobilien.de/kontakt/) ## Weiterlesen - [Was ist mein Mehrfamilienhaus wert? 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