Mehrfamilienhaus geerbt: Verkauf durch die Erbengemeinschaft

Ein Mehrfamilienhaus zu erben, ist ein Wert – und eine Aufgabe. Plötzlich sind Sie Vermieter, oft gemeinsam mit Geschwistern oder anderen Verwandten. Die einen möchten behalten, die anderen verkaufen, manche wohnen weit weg. Dieser Ratgeber zeigt, welche Schritte nötig sind und wie Sie das Haus ohne Streit verkaufen.

Wer darf das Haus verkaufen?

Erben mehrere Personen, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Über das Haus können die Erben nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Für den Verkauf müssen also alle zustimmen und alle den Kaufvertrag unterschreiben – persönlich oder über eine notarielle Vollmacht. Wer nicht zum Termin anreisen kann, kann sich vertreten lassen oder nachgenehmigen.

Schritt 1: Erbnachweis und Grundbuch

Zuerst muss nachgewiesen werden, wer Erbe ist. Das geschieht durch einen Erbschein vom Nachlassgericht oder durch ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Anschließend wird das Grundbuch auf die Erben berichtigt. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist diese Berichtigung beim Grundbuchamt gebührenfrei.

Schritt 2: Einigung unter den Erben

Der schwierigste Teil ist oft nicht juristisch, sondern menschlich. Hilfreich ist eine gemeinsame, nachvollziehbare Grundlage: ein konkretes, schriftliches Kaufangebot oder ein Wertgutachten. Ein fester Preis von einem Käufer, der wirklich kauft, beendet viele Diskussionen schneller als monatelange Vermarktung mit ungewissem Ausgang.

Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Das ist in aller Regel der schlechteste Weg: langwierig, öffentlich und häufig mit einem niedrigeren Erlös.

Schritt 3: Verkauf und Verteilung

Nach der Beurkundung zahlt der Käufer den Kaufpreis, meist auf ein Konto der Erbengemeinschaft oder nach Weisung aller Erben auf einzelne Konten. Die Aufteilung richtet sich nach den Erbquoten oder nach dem, was die Erben vereinbaren.

Steuern beim Verkauf einer geerbten Immobilie

Für die zehnjährige Spekulationsfrist zählt der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser das Haus erworben hat. Hat er es länger als zehn Jahre besessen, ist der Verkaufsgewinn für die Erben in der Regel einkommensteuerfrei. Die Erbschaftsteuer ist davon getrennt zu betrachten. Lassen Sie beides von einem Steuerberater prüfen, bevor Sie unterschreiben.

Laufende Vermietung in der Zwischenzeit

Bis zum Verkauf sind die Erben gemeinsam Vermieter. Mieteinnahmen, Nebenkostenabrechnungen und Reparaturen müssen weiterlaufen. Viele Erbengemeinschaften bestimmen dafür eine Person oder beauftragen eine Hausverwaltung. Beim Verkauf gehen alle Mietverhältnisse auf den Käufer über.

Warum ein Direktverkauf hier oft passt

• Ein konkreter Kaufpreis liegt schnell vor – als Grundlage für die Entscheidung aller Erben.
• Keine öffentliche Vermarktung: Familie, Nachbarn und Mieter bleiben außen vor.
• Das Haus wird verkauft, wie es ist – inklusive Keller, Dachboden und Sanierungsbedarf.
• Erben aus anderen Städten müssen nicht zu vielen Besichtigungen anreisen.

Weiterlesen

• Mehrfamilienhaus verkaufen ohne Makler: So funktioniert der Direktverkauf an einen Investor
• Was ist mein Mehrfamilienhaus wert? Der Ertragswert einfach erklärt
• Mehrfamilienhaus mit Sanierungsstau verkaufen – unrenoviert und ohne Vorleistung
• Mehrfamilienhaus verkaufen in Augsburg und Umgebung
• Mein Ankaufsprofil

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.