Kurz gesagt
Investoren bewerten ein Mehrfamilienhaus meist über die Jahresnettokaltmiete multipliziert mit einem Faktor, der von Lage, Zustand und Mietniveau abhängt. Davon wird der Investitionsbedarf abgezogen. Gutachter rechnen genauer mit dem Ertragswertverfahren.
Ein Einfamilienhaus wird meist danach bewertet, was vergleichbare Häuser in der Nachbarschaft gekostet haben. Ein Mehrfamilienhaus ist anders: Es ist eine Kapitalanlage. Käufer fragen deshalb zuerst, welche Mieten das Haus bringt – heute und künftig – und was sie investieren müssen, um diese Mieten zu sichern.
Schritt 1: Die Jahresnettokaltmiete
Grundlage jeder Bewertung ist die Nettokaltmiete aller Einheiten, aufs Jahr gerechnet – ohne Nebenkosten und ohne Heizkosten. Stellplätze und Garagen zählen mit. Leerstehende Einheiten werden mit einer realistischen Marktmiete angesetzt, aber meist mit einem Abschlag, weil sie erst vermietet werden müssen.
Schritt 2: Der Faktor
Der Faktor (auch Vervielfältiger) sagt, das Wievielfache der Jahresmiete ein Käufer zu zahlen bereit ist. Er hängt vor allem ab von:
- Lage: Stadtteil, Mikrolage, Nachfrage nach Mietwohnungen.
- Zustand: Dach, Fassade, Heizung, Leitungen, Fenster – und der energetische Standard.
- Mietniveau: Liegen die Mieten unter dem Markt, steckt Potenzial im Haus. Liegen sie darüber, ist das Risiko höher.
- Größe und Struktur: Wohnungsmix, Gewerbeanteil, Stellplätze, Grundstücksreserven.
- Zinsniveau: Steigen die Finanzierungszinsen, sinken in der Regel die Faktoren.
Eine vereinfachte Beispielrechnung
Die Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung:
| Position | Wert |
|---|---|
| 8 Wohnungen, Nettokaltmiete gesamt pro Monat | 5.000 € |
| Jahresnettokaltmiete | 60.000 € |
| Faktor (angenommen) | 20 |
| Rechnerischer Wert | 1.200.000 € |
| abzüglich Investitionsbedarf (z. B. Heizung, Dach) | – 150.000 € |
| Realistischer Kaufpreis | ca. 1.050.000 € |
Der Investitionsbedarf ist der Punkt, an dem Bewertungen am häufigsten auseinandergehen. Ein ehrlicher Käufer erklärt Ihnen, welche Maßnahmen er ansetzt und warum.
Das Ertragswertverfahren der Gutachter
Sachverständige rechnen genauer: Sie ziehen von der Jahresmiete die Bewirtschaftungskosten ab (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis), trennen den Bodenwert vom Gebäude und kapitalisieren den Reinertrag über die Restnutzungsdauer mit dem Liegenschaftszinssatz. Die Liegenschaftszinssätze für Augsburg veröffentlicht der Gutachterausschuss der Stadt im Grundstücksmarktbericht. Für eine erste Einschätzung reicht aber die Faktor-Methode.
Was den Preis nach oben treibt
- Mieten unter Marktniveau mit rechtlich möglichem Steigerungspotenzial
- Ausbaureserven: Dachgeschoss, Anbau, unbebaute Grundstücksteile
- Bereits erledigte Modernisierungen mit Rechnungen
- Vollständige, ordentliche Unterlagen
Was den Preis drückt
- Unklarer Zustand von Heizung, Dach oder Leitungen
- Hoher Leerstand oder Mietrückstände
- Fehlende Baugenehmigungen für ausgebaute Flächen
- Belastungen im Grundbuch, etwa Wegerechte oder Nießbrauch
Sie möchten wissen, was Ihr Haus wert ist, ohne gleich zu verkaufen? Schicken Sie mir die Mietaufstellung. Ich sage Ihnen offen, wie ich das Haus einschätze und wie ich zu der Zahl komme.
Sie denken über einen Verkauf nach?
Ich kaufe Mehrfamilienhäuser mit 3 bis 20 Einheiten in Augsburg und 50 km Umkreis – direkt und ohne Provision. Ein Gespräch ist unverbindlich.
Objekt vertraulich anbietenWeiterlesen
- Mehrfamilienhaus verkaufen ohne Makler: So funktioniert der Direktverkauf an einen Investor
- Mehrfamilienhaus mit Sanierungsstau verkaufen – unrenoviert und ohne Vorleistung
- Mehrfamilienhaus geerbt: Verkauf durch die Erbengemeinschaft
- Mehrfamilienhaus verkaufen in Augsburg und Umgebung
- Mein Ankaufsprofil
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.