Kurz gesagt

Bei Wohn- und Geschäftshäusern prüfen Käufer besonders die Gewerbemietverträge, deren Laufzeiten und die Mieter. Wurde für die Gewerbeeinheit zur Umsatzsteuer optiert, sollte der Verkauf mit dem Steuerberater vorbereitet werden.

Typisch für Augsburg und die umliegenden Städte: unten ein Laden, ein Café, eine Praxis oder ein Büro, darüber Wohnungen. Solche Wohn- und Geschäftshäuser sind für Investoren interessant – sie werden aber anders geprüft als ein reines Wohnhaus.

Wie wird der Gewerbeanteil bewertet?

Gewerbemieten gelten als schwankungsanfälliger als Wohnmieten. Fällt ein Mieter aus, kann die Neuvermietung länger dauern. Käufer setzen für den Gewerbeteil deshalb meist einen niedrigeren Faktor an. Ein gut laufender Gewerbemieter mit langem Vertrag kann den Wert dagegen stützen. Entscheidend sind:

Restlaufzeit des Vertrags und mögliche Verlängerungsoptionen
Indexierung (Kopplung an den Verbraucherpreisindex) oder Staffelmiete
Bonität und Branche des Mieters
Wer welche Instandhaltungs- und Nebenkosten trägt
Lage: Laufkundschaft, Sichtbarkeit, Parkplätze

Die Gewerbemietverträge

Auch Gewerbemietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Weil sie individuell gestaltet sind, schaut ein Käufer genau hin: Gibt es Sonderkündigungsrechte, Untervermietung, Konkurrenzschutzklauseln oder offene Streitpunkte? Halten Sie die vollständigen Verträge mit allen Nachträgen bereit. Lückenhafte Unterlagen führen fast immer zu Preisabschlägen.

Umsatzsteuer: ein Punkt für den Steuerberater

Haben Sie für die Gewerbeeinheit zur Umsatzsteuer optiert (§ 9 UStG) und Vorsteuer aus Baukosten gezogen, ist beim Verkauf Vorsicht geboten. Innerhalb von zehn Jahren kann es sonst zu einer Vorsteuerberichtigung kommen (§ 15a UStG). Häufig wird der Verkauf als nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen gestaltet oder im Kaufvertrag zur Umsatzsteuer optiert. Das sollte vor der Beurkundung mit Ihrem Steuerberater und dem Notar abgestimmt sein.

Leerstehende Gewerbeeinheit?

Steht der Laden leer, ist das kein Ausschlusskriterium. Oft lässt sich eine Gewerbeeinheit in Wohnraum umwandeln oder anders nutzen. Dafür braucht es meist eine Genehmigung zur Nutzungsänderung. Ein Investor mit Entwicklungserfahrung sieht hier eher Potenzial als Risiko.

Unterlagen für Wohn- und Geschäftshäuser

Mietaufstellung, getrennt nach Wohnen und Gewerbe
Alle Gewerbemietverträge mit Nachträgen
Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei Jahre
Energieausweis (für gemischt genutzte Gebäude gelten Besonderheiten)
Baugenehmigungen und Nutzungsgenehmigungen für die Gewerbeflächen

Mein Schwerpunkt sind Wohnhäuser. Ein Gewerbeanteil von unter 20 % – etwa ein Laden oder eine Praxis im Erdgeschoss – ist für mich aber in Ordnung.

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Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

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